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REITs是什么意思?REITs的特點及種類

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REITs釋義>>

REITs:房地產信托投資基金,作為房地產證券化的重要手段,就是將一些非證券化且流動性比較低的房地產投資,轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程,包含:房地產項目融資證券化、房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

REITs以發行收益憑證的方式,將大部分投資者的資金匯集起來,然后由專門的投資機構,進行經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金

與信托純粹屬于私募性質所不同的是,國際意義上的REITs在性質上等同于基金,少數屬于私募,但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行,也可以上市交易流通,類似于我國的開放式基金與封閉式基金。近二十年來,北美地區的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于歐債危機的影響,歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地區的REITs則取得了12.0%的平均收益。可見,在不同時間區間內,不同國家和地區的房地產景氣程度往往大相徑庭。

REITs特點>>

1、收益主要來源于租金收入和房地產升值;

2、收益的大部分將用于發放分紅;

3、REITs長期回報率較高,與股市、債市的相關性較低。

REITs聚集資金為中小投資者提供機會投資于利潤豐厚的房地產業,人員的專業化管理將募集的資金用于房地產投資組合,分散房地產投資風險,投資人所擁有的股權可以轉讓,具有較好的變現性。

REITs 的種類>>

1、根據組織形式,REITs 可分為公司型以及契約型兩種。

公司型 REITs :以《公司法》為依據,通過發行 REITs 股份所籌集起來的資金用于投資房地產資產,具有獨立的法人資格,自主進行基金運作,面向不特定的廣大投資者籌集基金份額,REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。

契約型 REITs :則以信托契約成立為依據,通過發行受益憑證籌集資金而投資于房地產資產。其本身并非獨立法人,僅僅屬于一種資產,由基金管理公司發起設立,其中基金管理人作為受托人接受委托對房地產進行投資。

二者的主要區別在于設立的法律依據與運營的方式不同,因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國占主導地位,而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。

2、根據投資形式的不同,REITs 通常可被分三類:權益型、抵押型與混合型。

權益型 REITs :投資于房地產并擁有所有權,開始趨于從事房地產經營活動,如租賃和客戶服務等,但是 REITs 與傳統房地產公司的主要區別在于,REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對房地產進行運營,而不是開發后進行轉售。

抵押型 REITs :是投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券,其收益主要來源于是房地產貸款的利息。

混合型 REITs :介于權益型與抵押型REITs 之間,其自身擁有部分物業產權的同時也在從事抵押貸款的服務。市場上流通的 REITs 中絕大多數為權益型,而另外兩種類型的 REITs 所占比例不到 10%,并且權益型 REITs 能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性,市場價格也更具有穩定性

3、根據運作方式的不同,有封閉與和開放型兩種 REITs。

在發行量發行之前封閉型 REITs就被限制,不允許隨意追加股份;但是開放型 REITs 可隨時為了增加資金投資于新的不動產而追加發行新的股份,投資者也可以隨時買入,不愿持有時也可隨時贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通,投資者不想持有時可在二級市場市場上轉讓賣出。

4、根據基金募集方式的不同,REITs又被分為公募與私募型。

私募型 REITs是以不公開的方式募集資金,對象也是特定的,因為不允許公開宣傳,所以往往不上市交易。公募型REITs則以公開方式募集信托資金,經過監管機構嚴格的審批才可發行,可以進行大量宣傳。

兩者主要區別在于:

1、投資對象方面,私募型基金一般面向資金規模較大的特定客戶,而公募型基金則不定;

2、投資管理參與程度方面,私募型基金的投資者對于投資決策的影響力較大,而公募型基金的投資者則沒有這種影響力;

3、在法律監管方面,私募型基金受到法律以及規范的限制相對較少,而公募型基金受到的法律限制和監管通常較多。

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REITs:房地產信托投資基金,作為房地產證券化的重要手段,就是將一些非證券化且流動性比較低的房地產投資,轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程,包含:房地產項目融資證券化、房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

REITs以發行收益憑證的方式,將大部分投資者的資金匯集起來,然后由專門的投資機構,進行經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金

與信托純粹屬于私募性質所不同的是,國際意義上的REITs在性質上等同于基金,少數屬于私募,但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行,也可以上市交易流通,類似于我國的開放式基金與封閉式基金。近二十年來,北美地區的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于歐債危機的影響,歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地區的REITs則取得了12.0%的平均收益。可見,在不同時間區間內,不同國家和地區的房地產景氣程度往往大相徑庭。

REITs特點>>

1、收益主要來源于租金收入和房地產升值;

2、收益的大部分將用于發放分紅;

3、REITs長期回報率較高,與股市、債市的相關性較低。

REITs聚集資金為中小投資者提供機會投資于利潤豐厚的房地產業,人員的專業化管理將募集的資金用于房地產投資組合,分散房地產投資風險,投資人所擁有的股權可以轉讓,具有較好的變現性。

REITs 的種類>>

1、根據組織形式,REITs 可分為公司型以及契約型兩種。

公司型 REITs :以《公司法》為依據,通過發行 REITs 股份所籌集起來的資金用于投資房地產資產,具有獨立的法人資格,自主進行基金運作,面向不特定的廣大投資者籌集基金份額,REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。

契約型 REITs :則以信托契約成立為依據,通過發行受益憑證籌集資金而投資于房地產資產。其本身并非獨立法人,僅僅屬于一種資產,由基金管理公司發起設立,其中基金管理人作為受托人接受委托對房地產進行投資。

二者的主要區別在于設立的法律依據與運營的方式不同,因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國占主導地位,而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。

2、根據投資形式的不同,REITs 通常可被分三類:權益型、抵押型與混合型。

權益型 REITs :投資于房地產并擁有所有權,開始趨于從事房地產經營活動,如租賃和客戶服務等,但是 REITs 與傳統房地產公司的主要區別在于,REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對房地產進行運營,而不是開發后進行轉售。

抵押型 REITs :是投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券,其收益主要來源于是房地產貸款的利息。

混合型 REITs :介于權益型與抵押型REITs 之間,其自身擁有部分物業產權的同時也在從事抵押貸款的服務。市場上流通的 REITs 中絕大多數為權益型,而另外兩種類型的 REITs 所占比例不到 10%,并且權益型 REITs 能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性,市場價格也更具有穩定性

3、根據運作方式的不同,有封閉與和開放型兩種 REITs。

在發行量發行之前封閉型 REITs就被限制,不允許隨意追加股份;但是開放型 REITs 可隨時為了增加資金投資于新的不動產而追加發行新的股份,投資者也可以隨時買入,不愿持有時也可隨時贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通,投資者不想持有時可在二級市場市場上轉讓賣出。

4、根據基金募集方式的不同,REITs又被分為公募與私募型。

私募型 REITs是以不公開的方式募集資金,對象也是特定的,因為不允許公開宣傳,所以往往不上市交易。公募型REITs則以公開方式募集信托資金,經過監管機構嚴格的審批才可發行,可以進行大量宣傳。

兩者主要區別在于:

1、投資對象方面,私募型基金一般面向資金規模較大的特定客戶,而公募型基金則不定;

2、投資管理參與程度方面,私募型基金的投資者對于投資決策的影響力較大,而公募型基金的投資者則沒有這種影響力;

3、在法律監管方面,私募型基金受到法律以及規范的限制相對較少,而公募型基金受到的法律限制和監管通常較多。

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